Dachraum gilt nicht als Wohnfläche

Verkäufer muss Käufer entschädigen.

Verschweigt der Verkäufer dem Käufer einer Wohnung, dass der Dachboden nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, macht er sich schadenersatzpflichtig.

2010 kaufte ein Ehepaar zum Preis von 805.000 Euro eine Eigentumswohnung in Berlin. Damit verbunden war ein Sondernutzungsrecht an einem zum Wohnen ausgebauten Dachraum. Laut Maklerexposè hatte das Wohnungseigentum inklusive Dachboden eine Wohnungsfläche von 272 qm. Der Haken an der Sache: In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft wurde das Dachgeschoss als Bodenraum bezeichnet. Die Nutzung als Wohnraum war nicht vorgesehen und von der Eigentümerversammlung auch nicht gewünscht. Die Eigentümer diskutierten schon seit Jahren immer wieder über einen Rückbau- was der Verkäufer natürlich wusste, nicht aber die Käufer.

Die Eheleute waren kaum eingezogen ließ ein Miteigentümer die weitere Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum verbieten. Daraufhin verlangten die Käufer vom Verkäufer Schadensersatz. Wenn dieser zusätzliche Wohnraum wegzufallen drohte, hätte er sie darüber vor Vertragsabschluss informieren müssen, so fanden sie. So sah es auch das Gericht und verurteilte den früheren Wohnungseigentümer, den Käufern 250.000 Euro zurückzuzahlen. (Urteil des Kammergerichts in Berlin vom 17.12.2015, Az 22 U 272/13)

Dass einige Miteigentümer entschieden für den Rückbau plädierten, hätte der Verkäufer dem Ehepaar bei den Vertragsverhandlungen mitteilen müssen. Er habe den Käufern bewusst eine für die Kaufentscheidung bedeutsame Tatsache verschwiegen. Dieses Fehlverhalten könne er nicht mit dem Argument rechtfertigen, das Ehepaar hätte der Teilungserklärung entnehmen können, dass das Dach eigentlich kein Wohnraum war. Wenn die Teilungserklärung den Dachraum als „Bodenraum“ bezeichnet, werde damit nicht nur die Lage des Raumes beschrieben. Das schränke auch die Möglichkeit der Nutzung ein. Genau genommen dürfte der Inhaber des Sondernutzungsrechts den Dachboden nicht als Wohnraum ausgestalten und nutzen – auch wenn das eine Weile geduldet worden sei.

Das müssten die Käufer als juristische Laien aber nicht wissen. Hätten sie davon Kenntnis gehabt, hätten sie die Wohnung nicht oder jedenfalls nicht zum vereinbarten Kaufpreis erworben. Die Benutzbarkeit des Dachraums als Wohnraum stelle einen wertbildenden Faktor für das Wohneigentum dar „ohne“ sei es weniger wert. Daher müsse der Verkäufer den Käufer entschädigen.

Quelle: Haus & Grund/onlineurteile.de

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