Das Mietrecht und seine Auslegung

In 38 Paragrafen regelt das Mietrecht, was Mieter und Vermieter dürfen und was nicht. Häufig ist eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam. Das bedeutet für Vermieter und Mieter, dass sie bei einer Vereinbarung von Mietvertragsklauseln besonders vorsichtig sein sollten. Dies gilt erst recht, wenn sie von aktuellen Mietvertragsvordrucken abweichen. Da ist ganz besondere Vorsicht geboten! Vermieter verwenden sicherlich in der Regel Formularmietverträge. Darin sind vorformulierte Vertragsbedingungen enthalten, das typische „Kleingedruckte“. Deshalb müssen die Verträge besonders strengen Wirksamkeitsanforderungen genügen.

Das bedeutet: Alle Klauseln in Formularverträgen, die die Mieter einseitig benachteiligen oder mit denen sie nicht rechnen müssen, sind unwirksam. Auch aus diesem Grund urteilt der Bundesgerichtshof (BGH) auch so häufig über einzelne Vertragsklauseln, zum Beispiel im Bereich der Schönheitsreparaturen.

Das geschieht, wenn Teile des Mietvertrags nicht gelten

Kommt es zu einer gerichtlichen Kontrolle einer der Mietverträge und enthält dieser Klauseln, die gegen die §§ 305 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verstoßen, ist grundsätzlich nicht der gesamte Mietvertrag unwirksam. Denn dann müssten die Mieter ja sofort ausziehen! Der zulässige Teil bleibt vielmehr bestehen und die unwirksamen Teile werden einfach durch die gesetzlichen Vorschriften ersetzt. Die gehen im Bereich des Mietrechts aber eben häufig zu Lasten der Vermieter.

Also: Augen auf beim Mietvertragsabschluss! Ist das Kind erst einmal in den Brunnen gefallen, können bestehende Mietverträge fast immer nur einvernehmlich wieder abgeändert werden.

Betriebskosten: einseitiges Bestimmungsrecht für den Vermieter!

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs lässt aufhorchen (Urteil vom 05.11.2014, Az.: VIII ZR 257/13): Ein Wohnungsmieter hatte mit seinem Vermieter einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen. Über die Betriebskosten sollte jährlich abgerechnet werden und der Mieter eine monatliche Vorauszahlung leisten. Die Parteien hatten aber auch vereinbart, dass mit der ersten Abrechnungsperiode der Vermieter den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen festlegen kann.

Und dann kam es natürlich wie es kommen musste: Der Mieter hielt diese Klausel für unwirksam und wollte eine Abrechnung nach Quadratmetern erreichen. Das Gesetz legt nämlich fest, dass nach Quadratmetern abzurechnen ist, wenn die Parteien sich nicht auf einen bestimmten Umlagemaßstab geeinigt haben.

Abrechnungsmaßstab musste nicht beanstandet werden

Der Vermieter erhielt allerdings Recht! Die erteilte Betriebskostenabrechnung war im Hinblick auf den von dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab abweichenden Umlageschlüssel nicht zu beanstanden.

Die Vermieterseite hat ihr vereinbartes einseitiges Leistungsbestimmungsrecht mit der Betriebskostenabrechnung wirksam ausgeübt. Die Parteien hatten mit der Regelung im Mietvertrag wirksam eine andere Regelung des Umlagemaßstabs getroffen, indem dem Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen eingeräumt wird.

Das Gesetz steht dem nicht entgegen. Insbesondere ist die Regelung, nach der nach Quadratmetern abgerechnet wird, wenn keine Regelung im Mietvertrag vereinbart wurde, hier nicht anzuwenden. Denn diese gesetzliche Bestimmung ist durch die Parteien abdingbar.

Also: Vermieter und Mieter sollten künftig bei Aufnahme von Klauseln in Mietverträgen Vorsicht walten lassen. Im besten Falle legt man den Umlagemaßstab bereits mit Abschluss des Mietvertrages fest.

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