Pflegeimmobilien - 3 Blickwinkel

Liebe Leserinnen und Leser,

heute beginne ich mit einer mehrteiligen Reportage zum Thema Pflegeimmobilien.

Schon das Wort Pflege ist ja bei der Mehrzahl der Deutschen negativ belegt. Denn damit verbindet man oftmals das Thema Altwerden und Gebrechlichkeit, welches man am liebsten weit von sich schiebt. Ebenfalls erinnert schon der Begriff sofort an eine gefühlt riesige Lawine an Kosten, welche in den kommenden Jahren auf uns zusteuert.

Starten möchte ich nun mit der wohl am meisten verbreiteten Herangehensweise, nämlich der aus Sicht des Kapitalanlegers.

Nachdem bereits vor mehreren Jahren professionelle Investoren das Thema Pflegeimmobilien für ihre Portfolien entdeckt haben, wird diese Anlageklasse mittlerweile auch von einer steigenden Zahl an Privatanlegern genutzt. So begann auch die renommierte Zeitung „Die Welt“ einen großen Artikel mit der Headline: „Mit Pflegeheimen lässt sich reichlich Profit machen“.

Doch was verbirgt sich denn nun genau hinter dieser Immobilienanlage?

Dieser Frage möchte ich genauer nachgehen und versuche, euch diese Art von Investment heute etwas zu erläutern.

Gelegentlich hört man von Pflegeimmobilien als moderne Kapitalanlage mit einer sehr guten Rendite, die sich meistens zwischen vier und fünf Prozent bewegt. Diese so genannte Bruttomietrendite wird mit klassischen Wohnimmobilien heute kaum noch erreicht, da die Immobilienpreise derartig gestiegen sind. Hinzu kommen noch kleinere steuerliche Anreize, die meiner Meinung nach aber grundsätzlich als Add-On zu betrachten sind. Im Markt wird auch nicht selten damit geworben, die Rendite durch die Aufnahme von günstigen Darlehen weiter zu steigern. Dies kann im Einzelfall tatsächlich zutreffen, muss aber immer individuell bewertet werden. Meinen Kunden habe ich stets empfohlen in Projekte zu investieren, die von sich aus einen inneren Wert haben, und nicht erst durch Steuervorteile oder sonstige Vergünstigungen lukrativ gemacht werden.

In den meisten Fällen ist folgende Konstellation anzutreffen:

Der Bauträger oder Entwickler betreibt eine eingehende Bedarfsanalyse um zu erfahren, in welchen Landkreisen oder Kommunen aktueller Bedarf an Pflegeplätzen besteht. Anschließend beginnt die Suche nach einem geeigneten Grundstück. Parallel läuft zusammen mit der entsprechenden Gemeinde das Plan- und Genehmigungsverfahren. Nach Erwerb des Grundstücks geht es an die Architektur, Statik, Schallschutz und alle weiteren behördlichen Auflagen. Die Kosten hierfür trägt der Entwickler vorab und auf eigenes Risiko. Besonderer Wert wird bei der Planung auf die Punkte Sicherheit gelegt. So sind beispielsweise an neuen Objekten ungewöhnlich viele Außenfluchttreppen mit entsprechenden Podesten für Rollstühle angebracht. Ein weiterer wichtiger Punkt ist den Erstellern das Thema Energieeffizienz. So werden die meisten Gebäude heute im so genannten KfW-55-Standard hergestellt. Das bedeutet, das Gebäude benötigt weniger als 55% der aktuell gesetzlich zulässigen Verbrauchswerte für die Gebäudeheizung im Neubau. Die Funktionalität ist natürlich besonders für Senioren ausgelegt. Hierzu gehören zum Beispiel extra breite Schiebetüren in den Bädern, spezielle Pflegebetten oder auch gut erreichbare Notrufschalter in allen Räumen.

Nach Fertigstellung des Gebäudes wird dieses an den Pflegedienstbetreiber übergeben, welcher das ganze Haus zunächst auf 25 Jahre pachtet. Betreiber können kirchliche, private oder gemeinnützige Gesellschaften sein. Nach Ablauf dieser ersten Vertragsphase wird das Haus nach kurzer Überholung meistens an den gleichen Betreiber weiter verpachtet.

Während der Bauphase beginnt zugleich auch der Vertrieb des Gebäudes. Es werden normalerweise alle Einzelpflegeappartements an Kapitalanleger verkauft. Zu diesem gehören übrigens auch Anteile der Gemeinschaftsflächen wie beispielsweise Cafeteria, Bibliothek, Essensräume Außenanlage etc. Nicht selten erwerben auch Familienangehörige von Pflegebedürftigen frühzeitig eine oder mehrere Einheiten. Denn dadurch erlangt man neben einer guten Rendite zusätzlich das Vorbelegungsrecht in allen Häusern des Betreibers. Das bedeutet, wird im Familienkreis ein Pflegeplatz benötigt, haben Eigentümer immer das Vorrecht. Gerade vor dem Hintergrund, dass in den kommenden 10 Jahren mit einem Bedarf von weiteren bis zu 500.000 Pflegeplätzen gerechnet wird, ein nicht zu verachtender Faktor.

Diese Miteigentumsanteile, rechtlich werden sie wie Eigentumswohnungen behandelt, haben alle ein eigenes Grundbuch. Dies hat den Vorteil, dass die Appartements jederzeit auch beleihbar oder wieder veräußerbar sind. Durch die Anpassung der Mieten an den Lebenshaltungsindex bleibt diese Kapitalanlage auch für den zweiten Eigentümer interessant und erhält ihre Attraktivität. Die Anleger nennen es den Ertragswert.

Kürzlich fragte mich eine Interessentin bei einer Besichtigung wörtlich: „Herr Edinger, ich kann das irgendwie nicht verstehen. So ein oder mehrere Appartements müsste doch eigentlich jeder kaufen. Wo ist denn der Haken?“

Mit dieser Frage habe ich mich anschließend lange und intensiv beschäftigt. Grundsätzlich hat jede Geldanlage Einschränkungen, da sich alles im Spannungsfeld zwischen gewünschtem Ertrag, Verfügbarkeit und Sicherheit bewegt. Daher möchte ich nicht sagen, dass diese Immobilieninvestition überhaupt keine Variablen hat. Allerdings fallen diese weitaus geringer aus als bei klassischen Mietwohnungen. So entfällt das Mietausfallrisiko, denn die Miete wird dem Anleger auch bezahlt, wenn dessen Appartement momentan vielleicht nicht bewohnt ist. Schönheitsreparaturen oder kleinere Sanierungen nach Mieterwechsel entfallen ebenso, da für diese der Betreiber verantwortlich ist.

Grundsätzlich wichtig ist es, dass es dem Betreiber gut geht und dieser in sozialer Verantwortung den Bewohnern gegenüber wirtschaftlich gut aufgestellt ist. Sollte dieser Betreiber in wirtschaftliche Schieflage geraten, liegt es am Verwalter, einen geeigneten anderen Betreiber zu organisieren. So konnte man unter anderem in Fachzeitschriften nachlesen, dass im Jahr 2014 fünfzig Pflegeheime Insolvenz anmelden mussten. Selbstverständlich könnte diese nackte Zahl erst einmal beunruhigen. Stellt man diese dann aber ins Verhältnis zur Gesamtzahl von etwa 13.500 existierenden Pflegeheimen, so ist das tatsächliche Risiko mehr als unterdurchschnittlich zu bewerten. Wenn man dann noch sieht, dass unter den genannten 50 Einrichtungen fast ausnahmslos ältere Gebäude mit Doppelzimmern waren, welche ab 2019 nicht mehr zulässig sind, so wird das tatsächliche Ausfallrisiko doch äußerst niedrig angesehen.

Hat man sich erst einmal mit der Anlageform selbst beschäftigt, kommt man nur sehr schwer an einer Investition vorbei. Vorausgesetzt, man findet ein geeignetes Objekt. Kunden, welche bereits einmal in ein Pflegeappartement investiert haben wissen besonders zu schätzen, dass die Miete regelmäßig pünktlich eingeht und dass mit dieser Art der Vermietung so gut wie keine Arbeit verbunden ist.

Zusammenfassend bleibt mir zu sagen, dass es sich hier um eine wirklich interessante Kapitalanlage handelt, welche eine schöne Zusatzrente einbringen kann. Falls ihr euch als Kapitalanleger dafür interessiert, rate ich folgende 5 Punkte zu beachten:

  1. Wann wurde die Immobilie errichtet
  2. Wer ist der Betreiber
  3. Wie lange läuft der Pachtvertrag
  4. Wie hoch ist die Mietrendite
  5. Gibt es ein vorrangiges Belegungsrecht für Eigentümer und deren Familie

Momentan haben wir bei Kraichgau Immobilien selbst das Seniorenzentrum Münzenberg im Vertrieb. Von meinen interessanten Gesprächen mit Bewohnern aus diesem Heim berichte ich euch demnächst.

 

Lukas Edinger

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