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Bedeutung und Berechnung der Wohnfläche (nach der Wohnflächenverordnung)

Die Wohnflächenberechnung

Ich möchte Ihnen heute die Wohnflächenberechnung näherbringen und aufzeigen, warum die Wohnflächenangabe bei einem Verkauf bzw. der Vermietung einer Immobilie überhaupt relevant ist.
Viele Eigentümer fragen sich: Gehört meine Waschküche oder Abstellkammer zur Wohnfläche? Oder: Zählt meine Fensternische auch zur Wohnfläche dazu?

Warum ist die Wohnfläche grundsätzlich so wichtig?

Die Größe einer Wohnung oder eines Hauses spielt für die wirtschaftliche Verwertung eine entscheidende Rolle, denn die Wohnfläche bildet die Basis für:

  • die Ermittlung des Quadratmeterpreises bzw. der Gesamtmiete,
  • die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete,
  • die Feststellung von Mietpreisüberhöhungen,
  • den Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten,
  • die Weitergabe der Modernisierungskosten an Mieter,
  • die Kalkulationsgrundlage für die Kaufpreisermittlung einer Wohnimmobilie.

Welche Räume gehören zur Wohnfläche?

Um diese Frage zu beantworten, sollte man sich die Definition der Wohnfläche genauer anschauen. „Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume.“

Im ersten Schritt ist es also wichtig festzustellen, welche Grundflächen zur Wohnfläche gehören.
Zu Wohnungsgrundfläche zählen alle in der Wohnung liegenden Räume, also auch Abstellräume oder ein Gäste-WC.
Neben der eigentlichen Wohnungsgrundfläche gehören folgende Räume zur Wohnfläche: Wintergärten, Schwimmbäder (wenn nach allen Seiten hin abgeschlossen), Saunen, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Dagegen gehören insbesondere Zubehörräume wie z. B. Kellerräume, Abstellräume und Kellerzusatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen oder Geschäftsräume außerhalb der Wohnung, nicht zur Wohnfläche. Diese Räume liegen außerhalb des engeren Wohnbereichs und dienen nur zu mittelbaren Wohnzwecken.

  • Wohnflächenberechnung

    Wie lässt sich die Grundfläche ermitteln?

    Im zweiten Schritt werden die Grundflächen der zugehörigen Räume ermittelt. Die Grundlage hierfür bildet das lichte Maß zwischen den Bauteilen (= Entfernung zwischen zwei gegenüberliegenden Innenseiten eines Raumes). Hierbei sind Fußleisten, Öfen, Bade-/Duschwannen und Einbaumöbel einzubeziehen. Nicht berücksichtigt werden Grundflächen von Türnischen, Raumteilen über 1,50 m (z. B. Verkleidung von Installationen) oder mehr als 0,1 m² (= 10 cm x 1 m) Grundfläche, Fensternischen oder Treppen mit weniger als drei Stufen.

    Eine Grundflächenermittlung erfolgt durch Ausmessen in der fertiggestellten Immobilie oder anhand einer Bauzeichnung.

    Wie hoch ist die Anrechenbarkeit?

    Im dritten Schritt wird die Anrechenbarkeit der Grundflächen berücksichtigt. Räume bzw. Raumteile mit einer lichten Höhe von …

    … mindestens 2,00 m werden zu 100 % angerechnet.  

    … mindestens 1,00 m aber weniger als 2,00 m werden zu 50 % angerechnet.

    … unter 1,00 m dürfen gar nicht angerechnet werden.

    Bei Balkonen, Loggien, Dachgärten oder Terrassen gestaltet sich dies etwas komplizierter. In der Regel werden diese Grundflächen zu 25 % angerechnet. Bei besonderer Ausstattung (z. B. eine Markise) oder bei einer besonders guten Lage (z. B. mit außergewöhnlichem Ausblick) dürfen maximal 50 % angerechnet werden.
    Nach allen Seiten hin geschlossene Räume, wie beispielsweise Hobbyräume, Schwimmbäder, Saunen oder unbeheizte Wintergärten, werden zu 50 % gezählt, beheizte Wintergärten jedoch zu 100 %.

    Wie hoch ist die Toleranz bei einer Flächenabweichung von Grund- und Wohnfläche?

    Insgesamt wird eine Flächenabweichung von maximal 10 % zur angegebenen Wohnfläche toleriert. Ab einem Messfehler von mehr als 10 % haben Mieter das Recht auf eine Mietminderung, Reduzierung der Nebenkostenvorauszahlungen oder Einforderung von zu viel gezahlter Miete. Bei Mieterhöhungen gilt die 10 %-Regelung nicht, hier wird nur die genaue Wohnfläche berücksichtigt. In jedem Fall sollte die Wohnflächenberechnung also gründlich und gewissenhaft vorgenommen werden, um Streitigkeiten zwischen den Vertragspartnern zu vermeiden!

    Quelle: Lehrmaterial FES Pforzheim

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    Hallo, ich bin Jasmin Kitschun

    und seit September 2020 ein Teil des Kraichgau Immobilien-Teams. Als Auszubildende zur Immobilienassistenz blogge ich über Themen, die mir in meinem Ausbildungsalltag begegnen.


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